新政落地后的土拍镜像 上海十批次土拍揽金159.69亿

9月的最后几天，上海房地产市场显得格外活跃。

9月29日，上海2026年第十批次土地拍卖结束，四块土地总共成交金额159.69亿元。

其中，位于杨浦五角场和闵行古美的两宗地块，分别经历了109轮和177轮竞价，溢价率达到21.46%和24.44%；而虹口北外滩与宝山吴淞的地块则都以底价成交，同一场拍卖呈现出截然不同的热度。

就在土地拍卖的前一天，上海四个部门联合发布了商品住房销售制度改革实施意见，内容包括提高预售门槛、收紧资金监管、允许土地款分期缴纳等措施。

新政策正好赶上“金九”尾声，继8月“沪八条”实施后，上海新房日均成交量比之前增长近一成，二手房的看房量也在增加。

改善和置换需求的回暖，为土地拍卖中优质住宅用地的竞争提供了基本面支撑；新房供应端减少的预期，则进一步增强了房企拿地补仓的意愿，推动了本次土地拍卖的热度。

从全年供地节奏来看，2026年上海商品住房用地计划供应275至385公顷，比2025年减少约100公顷，降幅达23.3%。在供给端持续收缩的背景下，核心区域的优质住宅用地显得更加稀缺。

冷热分化明显

闵行区古美地块的竞争是四宗地块中最激烈的，竞价次数达到177轮。该地块位于古美北社区，由113-07住宅地块和113-08文体地块组成，靠近地铁12号线东兰路站，向东一站就是虹梅路站。

该地块东至莲花路绿化，南至东兰路绿化，西至万源路绿化，北至船浜绿化。住宅部分出让面积45690.06平方米，容积率2.2，限高60米；文体部分出让面积9000.08平方米，容积率1.8，地块起始价51.56亿元。

参与现场竞拍的有三家联合体：中建二局与越秀联合体、招商蛇口与南山与滨江联合体、建发与象屿联合体。

经过177轮举牌，招商蛇口、南山、滨江联合体以64.16亿元胜出，溢价率24.44%，成交楼面价54971元/平方米。容积率2.2的条件在闵行区属于相对低密度的稀缺项目，产品定位大概率以小高层和洋房为主。

值得注意的是，上海闵行古美板块的新房供应已断档多年，主要原因在于供应端——板块开发较早，可出让的住宅用地稀缺，近年来新增供应主要依赖存量更新零星释放。

据悉，地块西侧的建发璟院项目在2023年两次推盘入市，均价约8.91万元/平方米，此后板块内再无新盘供应。

与此同时，周边分布着漕河泾开发区等产业园区，以及七宝中学、文来中学等重点学校和红象汇、星宝购物中心等商业配套。积压多年的改善需求缺乏有效出口，这或许是三家房企竞价超过百轮的原因之一。

9月29日上午，杨浦五角场地块的竞争同样激烈，该地块编号020-02，位于江湾历史文化风貌区，四至为东至规划民京路、南至规划民定路、西至闸殷路、北至规划民府路，出让面积18557.31平方米，容积率2.4，计容建筑面积44537.54平方米，建筑限高60米（局部24米）。

地块起始价24.05亿元，共有5家竞买人参与现场竞价，包括联发、越秀、中建壹品、绿城以及招商蛇口-南山联合体。

开局阶段，联发与中建壹品出价频繁，占据主动；招商系联合体在后程发力。经过109轮举牌，招商蛇口与南山联合体以29.2亿元竞得，溢价率21.46%，成交楼面价65574元/平方米。

从区位看，这宗地块处在五角场和新江湾城之间的过渡地带，靠近地铁10号线三门路站，周边连接五角场、新江湾城等成熟板块，云际尚浦等城市综合体以及字节跳动、B站、叠纸游戏等企业总部也在附近集聚。

江湾历史文化风貌区的规划定位强调风貌原真性和功能可持续性的兼顾，地块所在的020-02街坊此前由商办属性调整为住宅用地，这一“商改住”的变化本身也反映了区域用地结构的调整方向。

不过，虹口北外滩和宝山吴淞两宗地块则以底价成交。

国贸地产联合北外滩集团以54.18亿元摘得虹口北外滩hk285-06地块，溢价率为零，综合楼面价42612元/平方米。

该地块占地约1.79万平方米，容积率7.1，限高198米，与白玉兰广场仅一街之隔，东侧为在建的480米北外滩中心。

值得注意的是，该地块为科研设计与普通商品房混合用地，住宅占比不超过37.5%，科研占比不低于62.5%。业态复杂、总价较高，对开发企业的资金实力和综合运营能力要求较高，这也是竞拍热度较低的原因之一。

此外，宝山吴淞地块由象屿以12.145亿元底价竞得，成交楼面价约27000元/平方米。地块编号C7-a-25，位于炮台湾公园社区，占地面积约3万平方米，容积率仅1.5，限高36米，用途为普通商品房。地块临近上海吴淞炮台湾国家湿地公园，但在报名阶段仅一家房企参与。

低密条件适合打造洋房类产品，但吴淞板块客群半径有限，去化节奏仍有待观察。在预售门槛提高、资金回笼周期拉长的政策环境下，这类地块的开发节奏和资金匹配难度进一步上升，房企出手因此趋于保守。

新政策落地

而就在这场土地拍卖落槌的前一天，上海楼市新政策刚刚落地。

9月28日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局、上海金融监管局四个部门联合印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，成为8月28日中央层面房地产三项基础制度改革文件发布后，继北京之后第二个出台系统性实施细则的城市。

这份实施意见涉及预售管理、现房销售、主办银行制度、融资支持、土地供应管理和质量监管等六个方面。

其中对房企投资决策影响最直接的变化在于预售门槛的大幅提高：2026年8月28日后新发布出让公告的商品住房项目，申请预售时单体建筑应完成主体结构封顶。与此同时，预售资金实行全额、全过程监管，项目综合竣工验收后方可解除资金监管。

个人住房按揭贷款的发放时点同样出现了调整，新规明确按揭贷款须在竣工备案后发放，而此前实操中普遍遵循“主体结构封顶即放款”的原则，部分项目放款甚至更早。

两相对照，资金发放和回笼周期较此前有所延后，后续需要各地加强配套政策支持。对房企而言，这意味着从拿地到销售回款的整个链条上，现金流的回收节点被系统性地向后推移。

不过，政策为不同阶段的项目留出了过渡空间。

上海将在途项目分为三类，第三类指8月28日前已发布出让公告、8月28日后取得土地使用权，并在2027年底前上市的项目，其预售条件可按原有政策执行，但预售资金监管须执行新规。

而上海第十批次土地拍卖出让的四宗土地恰好落在这个过渡窗口内。它们的出让公告发布于8月28日之前，拿地时间在9月29日，踩中了这条过渡政策，可以沿用原有的预售条件，但资金监管将按新规执行。

在降低房企拿地资金压力方面，新政策也给出了对应安排。

土地价款允许分期缴纳且不计算利息，上海采用“1+1”模式，首付款在出让合同签订之日起30个自然日内缴纳，比例不低于总价款的50%，余款可延长至一年内缴清；适应市场和项目需要、按规定程序决策后，还可再延长一年。

与北京直接安排余款两年内缴清相比，上海的名义缴清期限较短，但保留了延期的弹性空间。

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